Suite aux différentes crises immobilières, NEGOSIM a voulu se positionner sur les véritables biens immobiliers qui présentent un intérêt particulier pour les investisseurs et qui répondent aux critères essentiels attendus par ces derniers.

NEGOSIM a ainsi pu déceler trois critères correspondants aux lois BESSON, ROBIEN, BORLOO et aujourd’hui SCELLIER ;

Ces critères d’investissement essentiels sont les suivants :

1. Recherche du locataire idéal.

2. Rentabilité de ce type d’investissement.

3. Revente dans les meilleures conditions.

Pour valider ces critères essentiels NEGOSIM a mené une enquête auprès des institutions reconnues dans le domaine du logement, à savoir :

• L’INSEE pour connaître le comportement véritable des ménages locataires.

• La FNAIM pour la revente.

• La CNAB pour la vacance locative.

• La FNPC pour la répartition des locataires et des propriétaires d’appartements.

• L’UNION  des MAISONS FRANCAISES pour la demande et la répartition des propriétaires et des locataires.

La totalité des informations traitées a permis de dégager  une tendance qui à ce jour ne s’est pas démentie.

C’est la maison individuelle qui recueille le plus d’attractivité.

Celle qui est en secteur diffus, mais uniquement sur des lotissements d’accédants à la propriété, elle est soit seule sur un terrain individuel, soit jumelée avec peu de terrain.

La caractéristique essentielle étant qu’elle soit proche du centre ville et quelle bénéficie de l’ensemble des commodités attendues (école, bus, sortie d’autoroute proche sans en avoir les inconvénients, grandes surfaces, gares et aéroports à proximité sans excéder une ½ heure de transport).

Il existe un petit marché de village sans s’éloigner à plus de 5 à 10 km maximum du centre d’une grande ville.

Les opérations entièrement dédiées à la défiscalisation, c'est-à-dire sans accédants à la propriété ne sont pas à retenir.

Le locataire idéal

• Sans le loyer qui représente, en moyenne 60 à 75 %  selon les cas du remboursement des prêts, l’opération n’est pas viable.

• Le locataire de maison individuelle est très stable (à condition que le loyer pratiqué corresponde au prix du marché).

• Cette stabilité est remise en cause lorsque le loyer pratiqué excède le prix du marché.

• La rotation du locataire qui est observée est en moyenne de 3 à 6 ans.

• Le locataire d’une maison individuelle est solvable et responsable, en effet la sélection des candidats locataires s’effectue selon des critères de solvabilité très précis, le revenu doit être de 3 fois le montant des revenus.

• Il peut excéder ces critères, mais avec une garantie de l’état

• Il n’en demeure pas moins que ce locataire idéal puisse  rencontrer des difficultés dans les périodes de crise (chômage par exemple).

• La couverture d’un contrat d’assurance « loyers impayés » par sinistre et par locataire sur une longue durée est indispensable.

• Le locataire d’une maison individuelle et sociable.

• Il respecte cet habitat qu’il a choisi à côté d’accédants à la propriété pour qui leur maison est l’achat de leur vie.

• Il s’attache  à cet habitat et l’entretien comme si c’était le sien en toute propriété.

• Il n’est pas rare qu’en cas de vente au terme de la période défiscalisation, bénéficiant, par ailleurs d’un droit de préemption, il l’achète lui-même.

La rentabilité de ce type d’investissement est meilleure que pour tout autre type de bien, sous 2 conditions :

1. Le prix tout compris de cet investissement doit correspondre au marché pratiqué à cet emplacement.

2. Le prix du loyer ne doit pas être surévalué.

La demande locative reste importante pour la maison individuelle et pour s’en rendre compte il n’y a qu’à observer les offres et les vitrines des agences immobilières.

Une maison à un loyer raisonnable ne reste pas plus d’un mois sur le marché locatif.

70% des français souhaitent vivre en maison individuelle.

En période de crise les locations sont plus recherchées que les acquisitions.

Les candidats préfèrent attendre et savent que se loger représente de toute évidence un coût.

Les loyers net pour les investisseurs sont plus importants, en effet il n’y a pas de charges de copropriété ni pour le locataire ni pour le propriétaire.

La plus value lors de la revente dans la 10ème année est préservée en achetant à un prix de marché.

La revente d’une maison individuelle achetée à un prix de marché, trouve facilement preneur si le prix de vente la 10^ème année correspond au prix du marché pratiqué, elle est donc  plus facile que pour un autre bien.

En effet il y aura toujours une famille avec enfants qui recherchera une maison individuelle avec jardin, proche des commodités et du centre ville.