Les Garanties d'un bon investissement

 

Pour réussir en toute sécurité le choix d’un bon investissement, il faut respecter certaines règles.

 

Certains investisseurs s’étonnent, par exemple, qu’après plusieurs mois le gestionnaire ne trouve pas de locataire.

 

Il est évident et cela  a été relaté plusieurs fois dans la presse spécialisée  « lorsque l’on cumule les erreurs on aboutisse à des catastrophes ».

 

MAIS QUELS SONT DONC ALORS LES PIEGES A EVITER ?

Et quelles sont les garanties d’un bon investissement ?

 

1. L’EMPLACEMENT

Règle en or dans l’immobilier le bon emplacement, reste la valeur la plus sûre d’un bon investissement.

Nous avons eu plusieurs fois l’occasion de le souligner :

Un bon emplacement par exemple en loi SCELLIER, c’est d’abord un emplacement ou il y a une forte demande locative.

 

2. LE LOYER

En loyer de maison individuelle il faut d’abord privilégier le type de maison, le plus souvent la taille idéale en surface habitable est de 80 à 100 m2 avec 3 chambres, donc un type 5 avec séjour et salon.

 

Il faut valider le loyer pratiqué à cet emplacement, et ne pas cherché à essayer de louer  plus cher, même si on y arrive par exemple auprès d’une personne mutée venant de la région Parisienne, celle-ci s’en apercevra rapidement, risque de dénoncer son bail, et vous serez contraint, alors de relouer à un loyer de marché qui vous assurera la bonne stabilité du locataire.

 

3. LE PRIX

Le prix d’une maison individuelle doit correspondre au prix réel auquel vous allez acquérir ce bien et comprendre tous les postes nécessaires à la mise en location, trop souvent les éléments suivants sont oubliés dans le prix :

Les frais de notaires (hypothèque ou caution, et relatifs au financement).

Les frais de dossier de la banque.

La taxe de raccordement à l’égout.

Les peintures (intérieures, des portes, des volets).

Le portail et le portillon.

Les raccordements (branchements EDF, TEL, tout à l’égout).

Une allée gravillonnée .

Les plantations.

Le mur de clôture.

Les clôtures.

La boite à lettre.

Le branchement du compteur EDF.

 

Cette liste peut comprendre encore d’autres postes tels que l’assurance dommages ouvrages.

 

4. LES COMMODITES

C’est ce qui va déterminer le locataire dans son choix et principalement si on le classe par ordre d’importance, nous avons :

La distance par rapport au lieu de travail de chacun.

La distance des écoles ou collèges.

Les moyens de transport (bus tramway, gares).

L’accès aux sorties d’autoroutes (sans en avoir les nuisances).

La proximité des grandes surfaces et des zones commerciales.

 

*Cette liste n’est pas exhaustive.

 

5. LES GARANTIES DU CONSTRUCTEUR

Il faut faire confiance aux constructeurs membres de l’Union des Maisons Françaises, ceux-ci vous apportent dans le cadre de leur contrat de construction de maisons individuelles, la plupart du temps les garanties suivantes :

Garantie dommage ouvrage.

Garantie de bonne fin à prix et délai convenu.

Garantie décennale.

Garantie biennale.

Garantie de restitution de l’acompte.

La Conformité des labels en vigueur (notamment la RT 2005).

 

6. LA QUALITE DE LA CONSTRUCTION

C’est en lisant attentivement le descriptif technique que vous découvrirez le choix des matériaux employés, leur marque ou leur type.

Vous pourrez aussi vérifier ce qui est convenu dans le prix ce qui est en option et ce qui n’est pas compris.

 

7. LES GARANTIES DE LOYER

Lors de la mise en location et de la signature du mandat de location et de gestion vous devez vous assurer que votre contrat comporte au minimum les garanties suivantes :

Loyers impayés par sinistre et par locataire sur une longue période par exemple 5 ans.

Détérioration du bien.

Mise en cause du locataire et de sa caution.

Vacance locative.

 

NEGOSIM a choisi l’Agence Immobilière LSIP qui bénéficie dans le cadre d’un contrat de groupe de l’ensemble de ces garanties.

 

8. UN SEUL INTERLOCUTEUR

NEGOSIM et son gérant Christian BRAULT (diplômé de l’Institut de la Construction et de l’Habitat du Conservatoire National des Arts et Métiers) ayant exercé pendant 20 ans la Direction Générale d’un Organisme Collecteur du 1% Logement, assure seul le suivi et le contrôle de l’ensemble des tâches essentielles permettant le bon déroulement et la bonne fin de ce type d’opérations.

 

Il est  également gérant de l’agence immobilière LSIP qui est adhérente à la FNAIM.

Ainsi toute la chaîne des actions à entreprendre est  suivie et assurée jusqu’à son terme, il s’agit :

·        Du conseil et de la découverte de l’environnement des lois de défiscalisation.

·        Du choix de la plus adaptée, en fonction de la situation du futur investisseur.

·        De l’étude patrimoniale et fiscale (qui est gratuite).

·        Du choix du financement le mieux adapté à la situation.

·        Du choix et de la sélection du bien.

·        De la signature des contrats.

·        Du dépôt et du suivi du financement de l’opération jusqu’à obtention de l’accord.

·        Du suivi jusqu’à l’obtention de l’accord du permis de construire.

·        De la signature du contrat de réservation du terrain.

·        De la signature de l’acte authentique.

·        Du contrôle des appels de fonds et de leur déblocage.

·        De la réception des travaux.

·        De la finition des travaux de mise en location s’ils ne sont pas assurés par le constructeur.

·        De la signature des mandats de location et de gestion.

·        De la publicité nécessaire  à la recherche du locataire idéal.

·        De la sélection du locataire.

·        Enfin et au titre de la gérance de LSIP du suivi de la gestion (état des lieux, rédaction des baux).

 

9. UN BON MONTAGE FINANCIER

NEGOSIM sait de part son expérience choisir les  montages financiers les mieux adaptés qui assureront la meilleure rentabilité de l’opération.

 

Les choix de l’emprunt de sa durée, des taux, des couvertures d’assurance, de leur répartition, des différés d’amortissement s’ils  sont nécessaires, des garanties assorties, de l’effort d’épargne et du capital attendu restent  essentiels à la réussite de l’opération.

 

10. EFFORT MENSUEL ET CAPITAL

Futur investisseur vous êtes confrontés à des choix en fonction de votre âge par exemple mais aussi de votre fiscalité, de votre future retraite, de votre patrimoine, de la transmission de celui-ci.

 

Tous ces éléments nécessitent de faire les bons choix au terme de la période de location.

Allez-vous privilégier l’effort mensuel le plus faible au détriment du capital futur ou allez-vous privilégier l’épargne et rechercher le maximum de capital ?

Ces choix vous appartiennent, si vous le souhaitez nous pouvons les conduire ensemble, un bon conseil n’à pas de prix.